家を売るなら、損はしたくない！なるべく高く家を売りたい！と思いますよね？ですが何も知らずに売却を進めてしまうと後悔する可能性が高くなります。
所有の一戸建て・マンションが本当は500万円以上も高く売れたはずと後々知ったら後悔しませんか？家を高く売る方法を知っておかないと売れたとしても後悔が残ってしまうかもしれません。
まずは現在の概算価格を知っておかないと失敗する！
→「いくらで売れる」か無料一括査定サービスで確認してみる
「いくらで売れるのか？」を把握しておいた方が良い理由と、どうしたら後悔せず、失敗せずに売ることができるのか？を不動産業界にいた私が家を高く売る方法を紹介していきます。
失敗しない為、家を売る前にまずしなければいけない事は相場価格など、できる限り情報を集めて比較対象を作る事です。
家の近く、又は知り合いの不動産業者に相談して相場を確認する為に査定してもらったとします。もし自分が思っていた価格よりも高かったとしても、「こんな価格で売れるんだぁ！」とすぐに信用してはいけません。なぜかというと、そもそも査定価格が正しいのかどうか比べるモノ(基準)が無いからです。
家の売却で失敗する人は1社にしか査定しておらず比較対象がないまま売却活動を始めた人が多いんです。そのため、相場を確認する意味でも、3～5件は不動産屋に査定見積もりを依頼して比較してください。
実際に3～5件と言うと、時間もかかりますので面倒と感じますが、家電などを買う際に量販店によって価格って違いますよね。家電の場合は価格によって多少高くても購入する可能性はありますが、「家を売る」となると、お願いする不動産屋さんによっては300万円以上の差がつく場合もあります。
さすがに300万円違っても...売りたい！とはなりにくく、少しでも高く売りたいのがホンネです。
売却で失敗しない為には、複数社から査定見積もりを集め、査定価格の比較対象を作る事が高く家を売る為の第一歩で、必ずやっておくべき事です。
「自分の家はいくらで売れるのか？」は最初の段階ではわからないのが普通ですし、売るか売らないかを価格次第で決めようかと考えている人もいるはずです。査定自体は無料ですので複数の業者さんから査定見積もりを貰う事は相場を把握する意味でかなり役立つので、必ず複数の会社に依頼してください。
ただし、多く取り過ぎても大変なので、まずは3件くらいを目安にすると良いでしょう。 もちろん沢山の会社から見積もりを貰ってはいけない訳ではありません。業者によって査定価格が変わるのは確かなので、複数社からの見積もりで比較してみましょう。時間と手間を考えないのなら取れるだけ取るのもアリです。
売却で後悔しない為には複数業者の査定額を比較することが大事！ですが、どこの不動産屋に相談すれば良いのか分からず...
近所？それとも大手の不動産業者？
迷ってしまいますね。
特に田舎の一戸建ての場合は近くに業者自体が無いことも…。
そんな時にオススメするのが、インターネットの無料一括査定サイトを利用して全国の優良不動産業者の中から5社程の業者に一括で査定見積もりを依頼する方法です。
売却を検討中の人や「どのくらいの価格で売れるのか」が気になる場合など、インターネットだけで完結するので楽ですね。
ネットで完結！無料の一括査定で自宅がどのくらいの価格で売れるかわかります☟☟☟
一括査定は、家にいながら、手間なく複数の業者に査定依頼できることがメリットです。例えば、実家の家を売るかどうかを検討中の人、仕事で忙しい、また所有物件が近くにない場合でも、大手の業者、地域密着の不動産会社に一括査定依頼をする事で簡単に「いくらで売れるか？」を知る事ができます。
査定価格については簡易査定となっているので正確な額ではありませんが、付近の物件価格などを考慮して算出してくれます。 実際に正式な査定額を知りたい場合は業者が訪問して査定しますが、その前段階で大体の相場感をつかめるので便利です。また無料の一括査定でも見積もりを貰う業者に訪問査定の依頼をする事ができるので、もし正確な査定額が欲しい場合は訪問査定にしてもらうと良いでしょう。
一括査定による結果で大体の家の相場がつかめますが、似たような査定額もあればバラバラという場合もありそうですね。そんな時に参考になるのが近隣の相場でして、自分の家と条件が似ている近隣物件を見つける事で不動産の価値がある程度わかります。
どのように調べるかと言うと、
などで近隣相場を調査する事ができます。詳しくは「中古マンションやアパート売却相場の調べ方！不動産の価値・価格はいくら？」
まずは、査定してもらった額を見ながら上記のサイトなどで調べた相場と比べてみると良いでしょう。 もし、明らかに相場とかけ離れた査定額を提示した不動産会社がいた場合は少し怪しんだ方がよいでしょう。
相場は変動しますし、需要と供給の関係で売却価格も変化しますので、一概には言えませんが、どの会社に頼むかを判断する基準として利用できます。また自分で相場感を調べることは売却するにあたって必ず必要ですし、知っていると知らないでは後々、売却価格に大きな違いがでてくる可能性があるので、必ず自分で調べておきましょう。
複数社からの査定価格、近隣の同等物件の相場のチェックをして検討後、媒介契約を結んで仲介をお願いする不動産会社を選びますが、高い査定額を提示した業者を選べば売却が成功するわけではありません。
確かに、相場との開きがあまりなく、高い査定額の業者を選ぶ事は間違いではありませんが、業者の中には売主が思っているように動いてくれない業者もいます。家を売る側からすると、自分の要望通り(想定している販売価格)に売却することを望みますが、業者は物件が売れて初めて仲介手数料をもらえて利益になるわけですので、何としてでも売りたいのがホンネ。
「えっ！それでいいんじゃないの？売れる訳だし」
と思いますが、売主の要望ではなく購入希望者の要望を通そうとする可能性もあります。そうなってくると、当初の販売額ではなく、購入者が希望する価格で売買契約できるように売主に対して値下げを提案してくる場合があり、想定している額よりも低い額で売却してしまう事になってしまいます。
希望通り売却する為には購入者の要望も大事ですが、まずは売主の立場で考えてくれる業者を選択する必要があります。
業者選びは本当に重要で、実際に自分達の事しか考えていない業者(営業マン)がいるのも事実です。多くの案件をこなしてきている営業マンが担当しているので、お客さんの扱い方、考え方を理解したうえで、利益を追求に動くわけです。
その為、近隣相場などを調べておくなどして、値下げしようと提案する買主側寄りの営業担当であっても、きちんと会話ができるようにある程度、業者に「この売主知識があるな」と思わせた方が良いでしょう。くれぐれも言いなりにならないように！
家の売却を考えている人の中で、売却経験がある人はほとんどいないでしょう。その為、不動産屋に丸投げしてしまった方がスムーズに売れると思ってしまいますが、言いなりになって売却をしてしまうと高く売りたいのに思った価格で売却できない可能性があります。
最低限の知識は勉強しておくことが必要ですが、わからない事は、すぐに営業担当者に質問して理解するようにしておきましょう。専門用語を使いながら説明する営業担当も多いので、都度確認しておかないと、重要な部分で間違った認識をしてしまうことがあります。
また、業者は自分の物件の事をすべて知っているでしょうか？建物以外の重要な情報もありますよね。「買物の便が良い」など地域の事など売主だからこそ知っている情報を購入希望者に届けることが大事です。
売主自身ができる事がたくさんありますので、すべて丸投げには絶対にしないようにしましょう。
お任せしているだけで売れることも多いです。ただ、希望の価格でなかったり、かなり妥協した価格になる可能性もあります。
購入希望者は実際に物件を見て購入を決めるので、内覧時の対応も重要です。住んでいた人にしかわからない事、売る事になったポジティブな理由などを 考えておくことが必要です。買主は気になって内覧に来ている訳ですが、売主がどうして売却に至ったのかは気になる所です。もしも自分が中古物件を購入するとなっても気になる事ですよね...
家を高く売るタイミングや月(何月が売れやすい等)が無い訳ではありませんが、家を売るには売主と買主の需要と供給のバランスで決まってきますので、時期によっても売りやすい時期とそうでない場合があります。
一般的には転勤や子供の学校の関係など、環境の変化のある1月～3月はタイミング的に探している人も多くなる傾向で、「早めに住宅を購入したい」という考えもあり高く売れる可能性があります。
しかし、すぐにでも住む家が欲しいと思っている人もいますが、逆にこの時期はライバルも多いのが特徴ですので、いかにして家の情報を買主に届けることができるかが重要となってきます。
家を売るなら、どのくらいの日数・期間が必要かについては、「早く売れた」「1年以上かかった」事例などありますが、目安として3ヶ月は期間が必要だと思っておきましょう。基本は「なるべく早く動きはじめること」ですので、最低でも6ヶ月以上前から計画を立てておくことをオススメします。
1月から3月は不動産が多く動き売れる時期と言いましたが、他の時期が売れない！という事ではありません。
売る事が決定しているなら、なるべく早めに準備しておくことをオススメします。
ただし、高く売る事を考えた場合は注意が必要です。
もしも情報を開示してすぐに買い手が見つかったとしたら、通常「購入希望者が見つかった！すぐに売れる！」と思ってしまう所ですが、はたして本当にそうなのかどうかを考えてみましょう。
もしかすると「いい物件なのに安いので買いたい人がでてきた」と考える事もでき、もっと高く売れる可能性もでてくる訳です。 設定した価格で納得しているなら売ってしまうのも一つですが、営業担当と相談した上でもう少し勝負してみるのも高く売る方法です。 もちろん「いつまでに売らなければいけない」などの時間的制約がある場合は期日までに売る必要がでてきますが、時間的余裕がある場合は少し高い価格で売り出しても良いでしょう。
その為、高く売るのなら、ある程度、期間に余裕を持った状態の方が上手くいく可能性が上がります。最悪売らないという考え方だってありますよね。
家を売る際には売るだけではなく、税金や手数料などの諸経費がかかってきます。不動産会社が教えてくれますが、自分でもある程度は計算できた方が良いでしょう。
売却額から仲介手数料や譲渡税などを引いた額が手元に残る金額となり、ただ売るだけなら、それ程問題はありませんが、もし住み替えやローン残債がある場合など、残るお金を計算しておかないと売却できない可能性だってあります。
そんなに難しくないので必要になる費用は計算できるようにしておきましょう。詳しくは→家の売却の際にかかる諸費用(税金や仲介手数料)
また、売却する際には「引っ越し」をすることにもなります。長年住んだ家の場合、家具などいらない物が沢山あり、処分費用なども必要になってきます。その費用についても考えておかなければいけません。
税金や手数料等の諸経費については、ある程度知識として頭にいれておきましょう。
譲渡益がある場合は税金がかかりますし、仲介手数料は売買価格×3％＋6万円＋消費税です。その他にも登記費用、引越し代などありますので、 きちんと計算できるようにしておきましょう。結局は売買価格が決まらないと計算ができないのですが、概算でどのくらいかかるかは知っておいた方が無難です。また住み替えなどで売却をされる場合が多く、ローンを完済して抵当権の抹消が必要となってくるので、担当者にきちんと確認する事をおすすめします。
不動産は同じものがありません。[同じマンション][同じ間取り][同じ階]だとしても、住んでいる人が違えば使い方も物件の傷み具合も違うため販売価格は異なって当然です。
そんな一つしかない「家を売る」となった場合、これまでの愛着もありますし、なるべく高く売りたいと考えます。
7つのポイントを紹介しましたが、まず家を売る為に大切な事は仲介をお願いする不動産会社の選定です。
どこの不動産業者にお願いするにしても複数の業者から査定をしてもらってください。これはまだ家を売るかどうか迷っている場合でも同じです。「売る」「売らない」どちらにしても、検討する段階で所有物件の価格が「いくらなのか？」は絶対に必要な情報です。
複数業者からの査定見積もりで相場を知って、さらに近隣の相場と照らし合わせて、検討した上で仲介をお願いする（媒介契約を結ぶ）業者を選択してください。
業者によって、【売れる】or【売れない】も大きく関わってきますし売却価格も変わってきます。
☟☟☟下記におすすめの不動産一括査定サイトを3つ紹介します。☟☟☟
家を売る時になるべく高く売りたいのは当たり前！上記の7つのポイントは絶対に把握しておいた方が良い成功方法を紹介しました。
ここから紹介する内容は、すべての人に共通する話ではない事もありますが、知っておいて損のない情報を紹介していきます。
家を売る理由や「きっかけ」は人によって様々ですが、NTTデータ運営のHOME4Uという不動産査定サイトに査定依頼した方の売却理由の集計結果から、
の3つの理由が多い結果がでています。
これから家を売る人は、どのような理由で売却するかによっても今後どのように売却していけば良いのかが変わってきます。
住み替え・買い替えは、売却先行か購入先行かなどタイミングを見極めながら売っていかないと、時間がなくなり売主優位で売却できず、安く売るしかない状況になります。相続での売却についても、納税の期限があるので、早めに売るかどうかを決めてしまわないと間に合いません。住宅ローンなど金銭的な理由についても、なるべく早めに動き高く売る事が本当に大事です。迷っていては時間だけが経過し競売になってしまいます。
売主によってそれぞれ状況や売却理由は異なりますので、まずは自分が置かれている状況を把握し、その上で最善な方法で売却を進めてください。
売却理由や目的をはっきりさせておかないと、今後売却する際に中途半端な形で売り出すことになり、失敗の可能性が高くなってしまいます。せめて、いくらで売りたい、いつまでに売却したい、税金はいくらになるのか等、売却した時のイメージをはっきりさせておくことが大切です。
家売却が完了するまでの流れを掴んでおきましょう。
大体このような流れで売却をしていく感じです。
上述した7つのポイントで説明してきましたが、高く売る為には①～④までの不動産会社を選んで契約するところまでが最も重要です。もちろん他の手順をおろそかにしてもいい訳ではなく、高く売る事を考えた場合、一番ウエートを占めるのは業者選びです。
業者次第で、成功も失敗もするので、必ず一括査定サイトなどを利用して複数の会社に査定見積もりを依頼して比較するようにしてください。→NTTデータの不動産一括査定サイトがおすすめ
ローン中の家を売るのに不安を持っている人が多くいます。ローン返済中ですので、住み替えなどで新しく購入を検討する場合、次のローン審査が通るのか?など心配になるのは当然の事です。
ですが、不動産売却は住宅ローンが残った状態で売る人がほとんどです。
ローンがあるから売れない訳ではありませんが、場合によっては売りたくても売れない状況になる事は知っておきましょう。
簡単に説明するとローン中の家には、金融機関から抵当権という担保権を設定され、もしも返済ができない場合に競売にかけて回収できるようになっています。購入希望者は抵当権が設定された家を購入しようとは思わないため、売主はこの抵当権の設定を抹消する為に、ローンの全額を一括返済する必要があります。要は売却するためには、ローンを全額返済しないと行けないという事です。
詳しくはローンのある家を売るを参考に！
離婚の際に問題になるのが、マイホームをどうするのか？です。選択肢としては、
とあります。
大体、離婚の原因などにもよりますが、夫の浮気での離婚で、妻と子供がそのまま住み続ける場合、良く考えておかないと面倒な事態が起こる可能性があります。
夫の収入にもよりますが、マイホームのローンはまだ残っている状態が多いですし、妻への慰謝料や子供の養育費など、離婚前までの生活で必要なかった出費がある事を考えておかなければいけません。
離婚前後で住宅ローンは変わりませんが、増えた費用として、慰謝料や養育費と夫が賃貸している家賃などがあります。収入があれば問題ないですが、もし離婚前の生活がギリギリ少し貯金できるような状態であった場合、必ずどこかで返済などが厳しくなってきます。そうなった場合、住宅ローンも支払えなくなり、家を失ってしまう可能性があります。
後々の問題を考えると、離婚時に売却しておいた方が良いでしょう。もちろん状況にもよりますが。。。
転勤や相続などで、持ち家を管理できない状況の場合、売却するのか賃貸で貸すのかを悩んだりするのではないでしょうか？
「売る」か「貸す」かは物件次第の面もあり、例えば、賃貸に出すなら、そのエリアに住む人がいるかどうかが重要です。運よく入居者が見つかったとしても、もし1年後解約した場合、空室になりますので、また入居者を探す必要があります。需要のあるエリアでないと、継続的に入居者を見つけられ無い事も有り得ます。
物件次第で【どちらに向いている】があるので、まずは査定に出してみる事をオススメします。まだどちらにするか決めかねている状態なら、直接、不動産会社に行くのはあまりおすすめできません。
まずは、
ことから始めてください。
実際にいくらで売れるか分からないと売却するかの検討もできません。実際に賃貸にだした場合の家賃がいくらなのかがわからないと賃貸に出すこともできません。「売る」「貸す」で迷っている訳ですので、査定してもらった結果を参考に検討すべきです。
1社だけでは比較できないので、一括査定などを利用して3社は査定依頼するようにしてください。もしマンションを「売る」か「貸す」かで迷っている人はマンションナビの一括査定をオススメします。一度に売却した場合の査定と賃貸査定の両方が一度にできるので便利。→マンションナビで売却査定・賃貸査定を試す
家を売る際に必要になる書類について説明します。
不動産会社に売却を依頼する際に必要な書類として、
・登記簿謄本
・売買契約書（購入時）
・重要事項説明書
・土地測量図、境界確認書
・家の図面や仕様書
売却する際に必要な情報を不動産会社に渡し、この情報をもとに物件資料を作成します。売却をスムーズに行う為に、予め準備しておくと、不動産屋さんも早く準備ができ、売り出し開始も早めることができます。
不動産の引渡し時に必要な書類
・身分証明書
・実印
・印鑑証明書（3ヶ月以内）
・住民票（3ヶ月以内）
・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
・ローン残高証明書
・銀行口座書類
・土地測量図、境界確認書
・建築確認済証、および検査済証
当然ですが、売主本人かどうかの確認資料は必要です。住民票については登記上の住所と現在住んでいる住所が異なる場合に必要になります。印鑑証明書と住民票については、3ヶ月以内のものが必要になり、不動産は平均すると3ヶ月で売却できると言われますが、長引く場合もある為、売却が決まってから取得しても大丈夫です。
沢山あって混乱する人もいますが、引渡しに必要な書類については、売却仲介を依頼した不動産会社が教えてくれるので心配しなくても大丈夫です。
1月1日～12月31日までに所得があった場合、所得の申告をして納付すべき所得税を確定させます。家を売却した場合においては、購入した時よりも高く売れた場合は所得があるので申告しなければいけません。逆に購入時よりも低い価格だった場合は、税金はかかりませんので申告の義務はありません。
ただし、購入時よりも高く売れた場合においても、譲渡所得が3000万円以下なら確定申告することで税金がかからなくなります。譲渡所得は不動産を売却した際に得る所得の事で、下記で計算で算出できます。
譲渡所得＝売却額-（購入価格＋取得費用＋譲渡費用）
取得費用は不動産を取得した際に支払った費用ですので、仲介手数料、登記費用、不動産所得税、印紙税、リフォーム費用などが挙げられ、売却の際にかかった譲渡費用は仲介手数料、印紙税、測量費、抵当権抹消費用などが挙げられます。
購入時よりも安く売った場合は申告の必要がないと言いましたが、買い替えなどした場合は、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が受けられる場合があるので、購入時よりも高く売れたとしても、安く売ったとしても、確定申告はしておく事を推奨します。
沢山の事を言ってきましたが、家を高く売りたいなら、最低限、7つのポイントを守ることが大切です。また、低い価格での売却になりやすい原因として、売却の期限が迫って、値下げする状況を作ってしまう事が挙げられます。期限があると、どうしても値下げするか、業者に買取してもらうしか方法が無くなってしまい、どちらにしても相場よりも低い価格で売る事になってしまいます。出来る限り売却期間を確保することを忘れないようにしてください。
もう一度おさらいしておくと、
不動産売却で成功している人は、7つのポイントを守っている人が多いです。特に不動産業者の選定は重要ですので、1社だけでなく複数の業者に必ず査定依頼してください。→NTTデータのHOME4Uで無料一括査定を試す
また、家を売るという事は、あなたの不動産が商品になると言うことです。商品を売る為にはいかに良いかを買い手にわかって貰う事が重要です。買い手の気持ちになって売却活動を行わないと売れないと思っておきましょう。
住みながら売却する事も多いですが、購入希望者が必ず内覧にきますので、「見せられない部屋がある」「内覧希望日を合わせられずに断る」など無いようにしておかなければいけません。興味を持ってくれた人を逃す行為はすべきではありませんよね？
自分が買主になったつもりで考えた行動を取る事で売却成功へ繋がっていきます。
2016年7月1日に国税庁が発表した2016年分の路線価で8年ぶりに前年比＋0.2％上昇している事がわかりました。上昇エリアは前年10都道府県でしたが、今回の発表では14都道府県となりました。
上昇した都道府県は「東京都」「宮城県」「福島県」「埼玉県」「千葉県」「神奈川県」「愛知県」「京都府」「大阪府」「沖縄県」で今回の発表で追加されたのが「北海道」「広島県」「福岡県」「熊本県」です。平均では＋0.2％ですが、上昇した14都道府県を除く33都道府県は下落しているので都市部と地方との二極化が続いていると考えられます。ただし、下落幅は縮小しているので今後に注目です。
