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不動産売却で住宅ローンが残ってる家を売りたい~返済中で残債・残高のある家は売却できない?

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家を売りたいけど、住宅ローンが残ってる場合ってどうなの?

売ってローン残債が残るのも嫌だし、できたらローンを完済できるくらいの価格で売りたい!住み替え時の購入資金に充てたいなど考えてしまいますよね。実は不動産の売却を検討している人のほとんどが住宅ローン残債のある状態で家を売りたいと考えています

でも、返済中のローン残債(残高)はどうなるのか?

と考えてしまいますが、家・マンションが「いくらで売れる」のか査定してみない事には先に進みませんので、まずは→不動産会社の査定価格がわかる無料一括査定サービスを利用してみてはどうでしょうか?
いくらで売れるかわかれば、ローンが「残る」「残らない」がわかったり、住み替え時の購入資金に充てられるかどうかもわかりますよね?査定してみないことには先に進みませんし結論がでないんです。まずは「家がいくら?」を不動産会社に査定してもらいましょう。

住宅ローン中の家を売る為の条件を確認

住宅ローン中の家を売りたいと考えた時に、まず「いくらで売れる?」を確認する事が大切と言ってきました。理由は住宅ローン返済中の不動産を売るには、ローンをすべて完済しなければいけないからです。返済については売却によって得た売却益で返済しても良いので、すべてを返済後に売却しなければいけないという事ではありません。

多くの人が住宅ローンが残ったまま売却している

ローンをすべて完済した状態で売却を検討している方は少なく、多くの人がローン返済中に住み替えであったり、転勤、離婚などの様々な理由で売却を検討しています。35年ローンを組んでいる人が多いので、繰上げ返済していたとしてもすぐに返済できるわけではありませんので、多くの場合、ローン残債ありで売却をしています。

ローン残債を一括返済の理由と抵当権の抹消について

ではどうしてローンを完済しないと売却できないのか?

実は、住宅ローンを利用して家を購入している場合、家の登記に融資を受けた金融機関(銀行)の抵当権が設定されているからです。

抵当権(ていとうけん)は、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。

wikipedia

この抵当権は銀行が不動産に設定している担保権で、もし返済出来なかった場合などに競売にかけたりできます。

この抵当権をはずさないと(抹消)、売却できないというか、購入希望者が買いたいと言っても、抵当権があるのでローンが組めないのです。なので、そんな抵当権付きの不動産を購入する人はいないわけです。

売却にかかる諸費用を把握しておく

家の売却は得るお金だけでなく出て行くお金が思った以上にある事を知っておいてください。出て行くお金を引いた金額が売却で残るお金になりますので、家を売る際には出て行くお金(諸費用)も考慮した上で考えておかなければいけません。

要は不動産査定で大体の売却金額を知り、その売却額で、どの程度の諸費用がかかるかを考えます。 査定がまだの人は→オンラインの不動産査定サイトHOME4Uがオススメ

家の査定額-諸費用=手元に残るお金

諸費用については譲渡税(所得税、住民税)、印紙税、仲介手数料、登記費用、ハウスクリーニング費用、リフォーム費用、引越し費用、司法書士報酬などありますが、売却金額がわからないと、確定させられないので、査定依頼した不動産会社に大体の金額を聞いておくなどしておいた方が良いでしょう。自分である程度把握した意場合はこちらの記事を参考に→家の売却の際にかかる諸費用

住宅ローン残債の一括返済する方法について

  • ・家を”売却”して得たお金でローンを全額一括返済
  • ・自己資金でローン残債を全額一括返済
  • ・家を”売却”しても足りない分は自己資金でローン一括返済

上記の方法で一括返済が可能であれば銀行が設定してある抵当権を抹消できるため、問題なく家を売却できます。

■家を売却するなら出来る限り高く売るのがキホン!
できる限り高く売る事で自己資金も使わなく済むので、売却する際は必ず複数社から査定見積もりをもらって比較する事が大事です。複数社の査定額から相場を掴んでなるべく高く売りましょう。

家を高く売るなら大手不動産一括査定サイトを利用して複数の業者の査定額を知る!

でも、一括で返済できない場合はどうなるのか?

2300万円のローンが残っていて2000万円で売却した場合、300万円足りない状態ですね。 この300万円を一括返済する事になります。もし一括返済できない場合はオーバーローンと言って、ローン残高が売却価格を上回った状態になり、 売却はできません。

住宅ローンを返済できない~家を売るにはローン残はどうすればいい?

このご時勢ですので、物件の価値が上がって購入時よりも高く売れるケースはほとんどないでしょう。 そう考えると、オーバーローンになる、もしくは住宅ローンの残債と売却額がトントンの状態どちらかになります。

自己資金をある程度持ってれば良かったのですが、それが不可能な場合は、

  • ・両親、親族に借りる
  • ・金融機関に借りる
  • ・任意売却する

両親・親族からオーバーローンになった分を借りる

もし借りれるのであれば、両親などに借りて一括返済するべきです。

金融機関に借りる

もしも買い替えなどで次に住む家が決まっている場合は、そのローンに上乗せして、ローンを組む方法もありますが、 さらにローンが増えるので、審査に通るか厳しいところです。年収などにもよりますし。。。

また、消費者金融などで一時的に借りるという方法もありますが、もし買い替えをする場合などは消費者金融で一時的に借りたとしても 消費者金融で借りた事がばれますので印象が悪く、住宅ローンがおりなくなる可能性がありますので避けた方が無難です。

任意売却~住宅ローンが払えない・滞納している方

ローン返済を滞納していたり等、お金がなくて売却を検討している場合は、任意売却の方法もあります。

実はローン滞納が続くと抵当権を設定している銀行は不動産を競売にかけることができ、ローンを回収することが出来ますが相場よりもかなり安い価格で売られてしまいます。

任意売却は競売で売却される前に債権者(借入先の金融機関→銀行)の同意をもらい不動産を売却する方法で、ローンは残ったままですが、分割で支払いができるようになります。銀行からすると債権を回収したいので、かなり安くなる競売よりも任意売却でローンを回収した方が得と考える場合があるので任意売却に応じてくれるのです。もちろんこの方法は最終的な手段です。ローンを支払う事ができる人はこの方法は使えません。

もしローンを滞納中という人は、すぐに専門家に相談する事をオススメします。現在の状況によって対応方法が変わってきます。早ければ早い方が最善の策をうてるので、悩むよりも専門家に相談した方が良いです。

専門家に相談する

住宅ローン中の家の売却は簡単ではない

上記で色々分かったと思いますが、住宅ローン中の家を売る際は必ず抵当権の抹消をする為に一括返済が必要です。買い替えなどする際はローンの残高、売却できそうな額を予め計算しておかないと、売却したいけど出来ない状態になりかねません。新築などの購入時はあっさりとローンを組めたりして購入はできますが、売るとなると、その住宅ローンを全額返済しなければいけません。そういった意味も含め、自己資金(貯蓄)がとても大事ですね。

もし、住み替え・買い替えであれば、下記の方法が使えるかもしれません。

住み替え(買い替え)ローンが利用できる可能性もある

売却額よりも残債の方が大きい場合、抵当権を外せないので売る事ができませんが、売却額と住宅ローン残高の差額分を住み替え(買い替え)ローンで融資してくれるローンもあります。ただし、通常よりも借入額が大きくなるので、差額分がどれくらいあるかにもよりますが、返済できる十分な安定収入が必要となりますので、返済額をシミュレーションし慎重に利用するかどうかを検討した方が良いでしょう。

つなぎローンで融資を受ければ買い替えできるかも!

言葉通りですが、残債務がある状況でもつなぎ融資で返済する事で、新居購入時のローンが組みやすくなります。ただし、買い替えなどではなく、住宅ローンの返済が厳しくて売却するなら、任意売却を検討した方が良いかもしれません。

住宅ローン中の家の売却を検討中の方からもらった質問への回答

【Q1】住宅ローン残高2300万売れないと買い替え出来ない?

上述したように住宅ローン残高があるなら、残高を一括で返済できないと家を売る事はできません。そのため、買い替えも難しいと考えられます。

しかし、「貯蓄がある」「資金面で余裕がある」なら買い替え出来る可能性がゼロではありません。

【Q2】ローンが残っている一戸建ては売ると損?

状況にもよりますし、売却価格にもよります。もしも購入時よりも高く売れるのであれば損になりませんが、ローンが残っている状態で売却する場合、売却後のローン残高をすべて一括返済して抵当権を抹消する必要があります。一括返済できる状態であれば良いですが、もしも全額一括で返済できないなら、売却は考えない方が良いでしょう。また売る理由を考えてメリットがあるかないかを判断してからでないと損する可能性が高いです。

【Q3】住宅ローンを借りたまま、新しく住宅ローンを組める?

2重で住宅ローンを組めるのか?という質問だと思いますが、ローンを組む債務者の収入や信用があればローンの額によっては組める可能性はあります。しかし、一般的に住宅ローンを2重で組むことは難しいと考えておいた方が良いでしょう。ただし住み替えなどで一定期間だけ2重ローンでという事はありえます。

【Q4】ローン返済中でも高く売るにはどうしたらいいの?

ローン中の家を売る場合、出来る限り高く売る事が大事と上記で説明しました。ローン残高>売却額のいわゆるオーバーローン状態では抵当権を抹消できないので、足りない金額分を自己資金などで用意して一括返済しないといけません。その為、少しでも高く売る事で自己資金をなるべく使わないようにする必要があります。

もちろん、住宅ローン残債が少ない方の場合はオーバーローンにならずに済むこともありますが、それでも、高く売る事には変わりありません。高く売る為には絶対に業者の比較をするようにしてください。値下げしないようにする状況を作る事も大事ですが、まずは不動産会社を選ぶ時が本当に重要です。業者(業者の戦略)によって高く売れるか安くなるかが決まってきます。一括査定でも良いですし、自分で店舗に行ってもよいので、多くの不動産屋の査定額などを比較して業者を選択するようにしてください。 数百万損する方も多いので、あなたがそのようになりませんように!!

不動産の一括査定を利用するならこちらから

【Q5】住宅ローンの残債(残高)はどうやって確認すればいい?

以外と多い質問です。。。住宅ローンの残債(残高)はローンを組んでいる金融機関の窓口などで証明書を発行してもらうことで確認できます。もし一戸建て・マンション売却の際には必ず住宅ローンを一括返済しなければいけないため、正確な残高を確認して、資金計画を立てる必要があります。残債と予想売却額、自己資金など、すべてを考えた上で売却するかを検討しなければいけません。

※インーネットバンキングに対応していれば、各金融機関のホームページでも残高は確認できます。