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家の坪数と坪単価から不動産(マンション)の売却額を試算

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不動産の売却を考え始めたとき、誰もが1番気になるのがやはり「いくら位で売れるのか」です。売却したお金で新しい不動産を購入したり、引越し費用に充てたり、ローンを返済したり……その使途は様々ですが、おおよその売却価格がわからない事には今後の資金計画を立てられません。

じゃあいきなり不動産業者に相談を、と行動するのは躊躇してしまう事もありますよね。しつこく営業されるんじゃないか、初めて会う不動産業者に個人情報をどこまで伝えるべきなのか、不安になるのは誰でも同じです。そこで今日は所有している不動産がだいたいいくら位で売れるのか、ご自身で試算する方法をご説明します。

もし、まだ相談はしたくないが自分で資産するよりも正確な不動産業者の査定が欲しい場合はオンラインで出来る不動産一括査定を利用しても良いかもしれません。電話連絡が来るのはちょっと困る方はNTTデータが運営している一括査定サイト[HOME4U]を利用すれば連絡方法を「電話」か「メール」を選択できるのでメールにしておけば、メールでの連絡になりますので便利です。

①売却する家の坪数を坪単価を使用して計算する

まず不動産の価格を試算する際には「坪単価」を使用します。

通常、間取図や広告で広さを表す時は「○○m2」と平米数で記載されていますので、この数値を基に坪数を計算します。

計算方法はとてもカンタン、「○○m2×0.3025」で計算でき、目安としては1坪は畳約2帖分の広さになります。

例えば延べ床面積が120m2のマンションだったら「120m2×0.3025=36.3坪」となり、この「36.3坪」と言う数字を覚えておけばすぐに坪単価の計算ができます。

購入した時の金額が5,000万円だったら「5,000万円÷36.3坪」で購入価格は坪単価137.7万円、 逆に「4,000万円で買いたい」と言う人が現れたとしたらその人は坪単価110.1万円での購入を希望していると言えます。近隣の物件と価格を比較する時も、それぞれの物件についてこの「坪単価」を算出すれば、広さが違う物件でも価格の比較がし易くなります。

余談(日本で一番土地の価格が高い場所)

ちなみに余談ですが、日本で一番土地の価格が高い場所は国土交通省が毎年発表している日本全国の基準地点の価格を公示する「地価公示」によると、 銀座4丁目・山野楽器銀座本店が建つ、まさに東京ド真ん中です。

2015年1月時点で、ここはなんと坪単価が約1億900万円です!!!先ほどもご説明したように1坪=畳約2帖分ですよ?!大都会・東京にはそんな現実離れした価格の土地が存在するんです。 この地価公示、インターネットで日本全国の価格が閲覧できますので、所有する不動産の周辺をチェックしてみましょう!

②隣の家・マンションの不動産売買情報を検索する

今はインターネットを使えばあらゆる情報を入手できます。

上に説明した地価公示はもちろんの事、相続税に関わる「路線価」」や建築基準法の制限など、わざわざ調べに出向かなくてもパソコン1つで調べられる時代です。不動産の売買情報に関しても例外ではないので活用しない手はありません。

不動産業者のホームページやポータルサイトなど売買物件の情報を掲載したページは多数あり、この中から、所有している不動産の周りで売りに出ている物件の情報を 入手するととても参考になります。

ポータルサイトであれば地図や沿線から絞り込んだり、近所にある不動産業者のホームページへアクセスしてみるのもオススメです。要は、ご自身が売却したい不動産と似ている物件を探せばいいのです。

同じ町内が理想ですが、それ以外に解りやすいところですとマンションか一戸建てか、築年数・バルコニーの向き・構造(木造か鉄筋コンクリートか)等が比較し易いでしょう。また学区が同じ事や敷地が面している前面道路の幅、角地かそうでないかも重要なポイントです。

こういった条件が似ている売買物件を検索し、売買価格を調べてみます。売買価格がわかったら先ほどの「坪単価」使って検索した物件の坪単価を計算し、自身の物件の売買価格を計算してみます。

例えば所有しているマンションの2件となりに同じ時期に建てられたマンションがあるとして、そのマンションが150m2/5,600万円で売りに出ていたとします。

坪数  → 150m2×0.3025=45.37坪
坪単価 → 5,600万円÷45.37坪=123.4万円

この売り物件の坪単価は123.4万円ですので、それを先ほど計算したご自身のマンション36.3坪に当てはめると 123.4万円×36.3坪=約4,479万円
この約4,479万円が現在の売買価格の相場と言う計算になります。

ただ注意しなければいけないのは、これはあくまでも「相場」です。いくら条件が似ている物件でも、まったく同じ価格がつく訳ではもちろんありません。ワンちゃんを飼っていた為にクロスがボロボロなど室内の使用状態が良くなければ価格は下がりますし、リフォームをしたばかりで最新のキッチン設備になっていればその分物件の評価も上がります。また売主・買主の個人的な事情が加味され、価格に反映する場合も少なからずあります。一概に「この場合はこう!」と言えるものでは無いので、その点をアタマに入れてきましょう!

③不動産の価格(金額)はタイミングに左右される

このように、売却額を試算するにあたり周辺物件の情報を入手することはとても重要ですが、ここでもう1つ覚えておいていただきたい事は「不動産の価格はタイミングに左右される」と言う事です。

不動産の売買には必ず「売主」と「買主」が存在し、その両者には必ず「売る理由」と「買う理由」があります。

売主であれば進学を機にお引っ越しや、またはご両親が亡くなり実家が不要になったと言うケースもあるでしょう。 買主にもやはり理由があり、結婚で新居が必要になったり、ご家族の介護のために実家の近くに引っ越したり…その理由は様々で、 理由が違えば、その不動産を必要とするタイミングも様々です。

売主・買主に共通している事ですが「この時期までにどうしても売りたい」または「買いたい」と言う事情がある方は 条件が多少悪くても受け入れるケースが多いです。

お子さんの進学先まで片道2時間半…なんてなってしまったらお子さんが大変ですし交通費もバカになりませんから、 こう言った方は入学式までに購入できる事が最優先で、条件を満たしていれば多少割高かなと思っても購入するでしょうし、 「来月転勤だから、それまでにどうにかこの家を売らなくては!」と言う方であれば、値引き交渉にも応じてくれ易いのです。

反対に「実家は空き家だけど、別に持ってて困るものでもないし良い買い手が付いたら売ろうかな」と言う状況の方であれば、 ムリして売り急ぐ必要が無いので大幅な値引き交渉をするのは難しいです。

また「いずれは実家の近くに引っ越したいからノンビリ時間をかけて探そうかな」と言う買主の場合は、 お得感のある物件でなければなかなか購入には踏み切らないものです。

このように不動産の価格と言うのは、それぞれが置かれた状況に依って納得する価格が違ってくるのです。

またこう言った「当事者」のタイミングとは別に「世の中」のタイミングに左右される事もあります。 2014年に消費税が8%に引き上げられましたよね。

この時多くの不動産業者が「不動産は増税前が買い時です!!」と声高らかに宣伝をしていました。 「増税される前に購入を!」と言う事で、多くの物件情報が出回り不動産市況が非常に活発に動きました。

「3%なんて大きいわ!」と慌てて購入された話を耳にした方もいらっしゃるでしょう。ご本人としては「増税前に間に合ってホッと一安心」と言いたいところですが、 この時期は市況が活発になる事を見越して通常より高めの金額が設定されていたのも事実です。

多くの消費者がが買い急いでる時期こそ、売主としてはまさに「売り時」だった訳です。そして増税後、不動産の動きがすっかり鈍くなったと同時に 不動産価格もガクンと下がりました。元々金額が大きいがゆえに、こう言った世の中の影響を受けやすいのが不動産の価格なのです。

不動産の価格と言うのは非常に奥が深く、正確な取引価格は契約が成立するまでプロにもわかりません。

様々な要素によって決められていくものですので、ご自身で少しでも知識を増やし、色んな角度から不動産を見る事ができる目を養う事が必要不可欠です。

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