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  3. 不動産売却仲介の媒介契約とは~一般媒介と専任契約の違い

不動産(家・マンション売却)の媒介契約とは?~「一般」「専任」「専属専任」の違い

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売主が不動産(一戸建て、土地、マンション)の売却を希望し仲介を不動産業者へ依頼する場合、まず売主と不動産業者の間で「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、宅地建物取引業法に基づき売主と仲介業者である不動産会社が締結する契約の事で、この契約により売主側に売却の意思がある事、また不動産業者が仲介の依頼を受けた事を明確にします。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介解約の3種類があり、売主はこの3つの契約の種類からどの契約にするかを選択することができます。

・媒介とは
媒介とは間に入って仲立ちをすることです。不動産売買においては不動産業者が売主と買主の間に入って仲立ちするという意味です。

媒介契約の種類について

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは複数の不動産業者と同時に契約ができ、期間についても制限のない、媒介契約の中では1番制限の少ない契約形態です。

また一般媒介は自分で買手を見付けた際に、仲介業者を介さずに契約できるなど売却のチャンスは幅広く持てますが、業者目線で考えると売主が他社とも契約をしている可能性がある分、販売活動の優先順位が下がる場合もあり、積極的に売却を行ってくれるか少々心配なところです。仲介業者が「是非うちで買手を見つけたい!」と積極的に動いてくれうような希少性のある人気物件にはオススメの契約形態です。複数業者が売りたいと考えますので、価格競争が起きて高く売れる可能性を秘めています。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、一般媒介契約とは違い、複数の業者と同時に仲介を依頼できない契約形態です。自分で買い手を見つけた場合は仲介業者を介さずに契約することが可能で契約期間が最長3ヶ月です。契約期間満了時に両者合意のうえで再度契約する事ができます。

一般媒介契約より売却のチャンスが減ってしまう気がしますが、契約期間が3ヶ月と限られている為、不動産業者としてはこの期間内に売却ができるよう販売活動を積極的に行ってくれます。1社だけとしか契約できないので、売却できれば必ず手数料を売主から貰えるので業者のモチベーションが高くなるのが特徴です。また不動産業者がネット上で情報を共有する「指定流通機構」への登録が義務付けられているので、サイト上でより多くの不動産業者に情報を知ってもらえるメリットがあります。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、専任媒介と同様に複数の不動産会社と重複して仲介を依頼できない契約形態です。一般媒介と専任媒介では自分で買主を探して売却する事ができますが、専属専任媒介の場合は自分で探した買主であっても不動産会社を介して契約する必要があります。

売却のチャンスを狭めている感じがしますが、専属専任媒介契約のメリットとしては、業者は販売活動について売主への最低週1回以上の報告義務があり、どんな営業活動をして、どれくらいの反響があるのか、把握する事ができます。 また契約期間が最長3ヶ月、指定流通機構への登録が義務付けられている点は専任媒介契約と同様のメリットがあります。

不動産の媒介契約(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)の違いを比較

媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、種類によって売却活動に制限がありますので、違いをしっかりと理解しておくことが必要です。

媒介契約の種類 指定流通機構
への登録
複数業者と
重複契約
契約期間 売却活動の
報告義務
自分で探した
買主との契約
一般媒介 義務なし 可能 特に制限なし 義務なし 可能
専任媒介 契約締結から
7日以内
1社のみ 最長3ヶ月 2週間に
1回以上
可能
専属専任媒介 契約締結から
5日以内
1社のみ 最長3ヶ月 1週間に
1回以上
不動産屋を
介して契約

媒介契約を表にまとめてみました。表を確認してもらうとわかりますが、基本的には、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」と1社のみとしか契約ができない「専任媒介」「専属専任媒介」とで、契約の種類を考える事になります。不動産流通機構レインズへの登録、重複契約が可能かどうか、契約期間、売却活動の報告義務、自分で買主を探した場合とで違いがありますが、この3種類から選ぶ事になるので、どの契約を選べば、売却活動がスムーズに行えるか?それぞれのメリット・デメリットをよく理解して選択しましょう。

売主に有利な媒介契約の種類(一般・専任・専属専任)はどれ?

どの媒介契約が良いのか?については売却する不動産にもよるので判断が難しいのですが、初めて不動産を売却するなら、専任売却を選ぶ事をオススメします。ただし、複数の会社に査定依頼して相場を把握した上で選ぶようにしてください。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるメリットはあり、売る家に自信があるなら選ぶ価値はありますが、その辺りの感覚がわからない売却初心者の場合は、専任媒介を選んでおいた方が無難な気がします。専任媒介契約であれば2週間に一回以上、売却活動の報告義務があるので、どのような販促活動をしたのかを教えてもらえますので安心できます。また、もし売主自身で買主を見つけてくる可能性が無いなら、専属専任媒介契約でも良いかもしれません。専属専任契約は自分で見つけてきた買主であっても不動産会社を通す必要がありますが、自分で見つけてこないなら、1週間に1回以上、売却活動報告の義務があるので、1週間単位で進んでいるか確認できます。

あくまで自分のスタンスに合わせて選ぶべきです。

媒介契約をどれにするかで、不動産会社のモチベーションもかわり、今後売却に影響していく事にもなります。

失敗したくない!心配したくない!という人は、もし売却期間に余裕があるなら、まずは一般媒介で複数の業者と契約して、どのような対応をしてくれるか、どんな営業をしてくれるのかを確認した上で、専任媒介を結ぶ業者を決めるのも良いと思います。実際に業者を利用してみて比較した上で選べば失敗しにくいはずです。

媒介契約についてはわかってもらえたと思います。まずはどの業者に依頼するかを一括査定サイト探す事からはじめると良いでしょう。

信頼してまかせられる不動産業者を選ぶなら、大手の不動産一括査定サイトで査定依頼して選ぶのがおすすめ

不動産会社の取引態様(とりひきたいよう)とは

媒介契約について紹介してきましたが、不動産会社の取引態様(とりひきたいよう)についても知っておいた方がようでしょう。取引態様とは宅地建物取引業者の立場の事で、不動産取引において、売主・貸主・代理・媒介(仲介)のどの立場に該当するのかを不動産広告を行う際には明確にしなければいけないとされています。(宅建業法第34条)

不動産会社の立場→取引態様を義務づける事で、仲介手数料が発生するしないが明確になります。

一戸建てやマンションなど不動産売却においては、売主・代理・媒介(仲介)の3種類があるので説明しておきます。

・売主
不動産業者が売主の場合です。自社が所有しているマンションや土地を売る事になるので、仲介手数料は発生しません。買取して再販する業者などがこれにあたります。
・代理
不動産会社が売主の代理となって不動産を預かり、買主に売却する形式です。売主から代理権を得ているので、意味合い的には不動産会社が売主と同じ立場になっていると言えます。不動産会社は売主の立場と同義で仲介していないので、買主には仲介手数料が発生しません。売主は代理手数料が発生します。
・媒介(仲介)
不動産会社が売主と買主の間に入って取引を行います。仲介と媒介は同じ意味で使われていると思って大丈夫です。不動産売却する際の不動産会社の取引態様は媒介(仲介)が一番多いです。売主と買主は両方ともそれぞれの仲介業者に仲介手数料を支払います。